Le bail professionnel désigne un contrat de location impliquant deux parties, dont le propriétaire et un locataire qui exerce une activité libérale. Contrairement au bail commercial, il est plus souple et juridiquement plus simple. Même s’il a une durée minimum de 6 ans, il peut être résilié à tout moment par l’une des parties sous certaines conditions. Comment mettre fin à un bail professionnel de manière anticipée ? Découvrez la réponse dans cet article.
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Comment résilier un bail professionnel avant le terme en tant que bailleur ?
Selon le principe de résiliation du bail professionnel, le propriétaire n’a pas le droit de résilier le contrat avant son terme. Il est tenu d’attendre que celui-ci expire pour renoncer à son renouvellement. Toutefois, il existe quelques circonstances particulières dans lesquelles le propriétaire peut mettre fin au bail professionnel de manière anticipée.
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La faute du locataire en cas de présence de clause résolutoire
Si le bail professionnel comporte une clause résolutoire, le bailleur peut mettre fin au contrat lorsque le locataire manque à ses engagements. La cause résolutoire permet en effet à l’une des parties de résilier le contrat avant son terme si l’autre partie ne respecte pas ses obligations contractuelles. Concernant la faute du locataire pouvant entrainer une résiliation prématurée du bail professionnel, il peut s’agir des cas où celui-ci :
- ne s’acquitte pas de son loyer et de ses charges ;
- n’a pas souscrit une assurance habitation locataire ;
- ne respecte pas le règlement de copropriété ;
- fait une activité non autorisée au sein du local loué.
Dans ces cas, le bailleur doit engager un huissier qui enverra au locataire une mise en demeure. Si après cette étape, il ne reçoit aucune réponse, il doit saisir le juge des référés. L’objectif est d’obtenir un titre exécutoire qui permettra de mettre le locataire dehors.
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L’absence d’une clause résolutoire
Lorsque le bail professionnel ne comporte aucune clause résolutoire, le bailleur a le droit d’en demander auprès du tribunal d’instance compétent. En tant que propriétaire, vous devez apporter des preuves du manquement du locataire à ses obligations. Cela permettra au juge de décider si la résiliation est nécessaire. Mais, ce dernier n’est pas tenu de prononcer la rupture anticipée du contrat de bail professionnel. Selon le cas, il est possible qu’il choisisse de vous verser un dédommagement.
Pour que le juge prononce une résiliation anticipée, il faut que les faits reprochés au locataire soient graves. Il peut s’agir d’une sous-location (si préalablement interdite), de travaux non exécutés, de l’abus de jouissance ou de l’utilisation des locaux à des fins non autorisées.
Comment résilier un bail professionnel avant le terme en tant que locataire ?
En tant que titulaire du bail professionnel, vous avez le droit de le résilier à tout moment. La seule condition que vous devez respecter est le préavis de 6 mois. Étant donné que la reconduction ne se fait pas de manière automatique, vous devez juste notifier à votre propriétaire votre désir de résiliation 6 mois à l’avance. Pour ce faire, vous pouvez passer par un acte d’huissier ou via une lettre recommandée avec accusé de réception datée et signée ou une lettre recommandée électronique.
Le document que vous envoyez pour informer l’autre partie de la prise de congé doit comporter :
- l’objet qui est la rupture du contrat de bail professionnel ;
- votre nom et vos coordonnées ainsi que ceux du bailleur ;
- la date de signature du bail professionnel ;
- l’adresse du local loué, si besoin ;
- la date de résiliation du bail qui prend en considération le délai de préavis.
En précisant les éléments tels que la date de signature et la date effective de rupture du contrat dans la lettre, vous prévenez les litiges pouvant survenir à propos de la durée de préavis. Notez que la décision de prise de congé ne doit en aucun cas être motivée. Aussi, vous n’aurez pas de compensation financière ni de réduction de délais de préavis. Cela s’explique par le simple fait que vous bénéficiez déjà d’un droit qui vous autorise à rompre le contrat de bail professionnel à n’importe quel moment.